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我國機動車保有量基數(shù)龐大且持續(xù)增長，2015 年達 2.79 億輛，同比增長 5.88%，由此衍生巨量車位需求。然而受制諸多因素，城市停車難痼疾不斷惡化。立體車庫由于具有空間利用率高、土地節(jié)約、低成本及智能化等特點，相對傳統(tǒng)停車場替代優(yōu)勢明顯，并逐步受到市場關(guān)注及青睞。2015 年，我國立體車庫完成量、泊車位供應(yīng)量分別達 2079個、61.74 萬個，同比分別增長 5.32%和 5.23%。

行業(yè)雖持續(xù)增長，但與巨大車位需求相比，立體車庫行業(yè)當(dāng)前規(guī)模仍較有限，行業(yè)發(fā)展差強人意。不過，伴隨 15 年來國家和地方層面停車產(chǎn)業(yè)政策密集出臺，行業(yè)發(fā)展積極信號逐步顯現(xiàn)，由此引發(fā)投資者較多關(guān)注。

2015 年中國機械式車庫完成量達 2079 個，同增 5.32%

2015 年中國機械式泊車位供應(yīng)量達 61.74 萬個，同增 5.23%

2015-2016年國家和地方層面停車產(chǎn)業(yè)政策密集出臺

伴隨經(jīng)濟增長和城市化率不斷提升，我國城市機動車保有量迅速增長。2015 年機動車保有量和汽車保有量分別達 2.79 億輛、1.72 億輛，同比分別增長 5.88%和 11.35%。龐大機動車保有量催生了對車位的巨大需求，停車產(chǎn)業(yè)需求空間無限。

2015 年，我國機動車、汽車保有量分別為 2.79、1.72 億輛，同比增長 5.88%、11.35%

對比世界主要國家來看，我國汽車保有量低于主要發(fā)達國家如德國、日本、英國、美國、韓國水平。由此來看，我國汽車保有量仍有較大增長空間，由此衍生的車位需求也將持續(xù)增長。

相對于龐大汽車保有量所衍生的車位需求，目前，由于土地資源約束、原有規(guī)劃設(shè)計滯后、停車場投資收益不理想等方面因素，國內(nèi)停車產(chǎn)業(yè)發(fā)展滯后，車位供給增速遠遠滯后于需求增長，停車難成為城市一大痼疾。

土地資源剛性約束

相對于汽車保有量的持續(xù)增長，城市土地資源始終是一個剛性約束。從國有建設(shè)用地供應(yīng)情況來看：

規(guī)模及增速方面，2013 年后，全國供應(yīng)土地面積、供應(yīng)土地規(guī)劃建筑面積規(guī)模持續(xù)萎縮，呈負增長趨勢，2015 年全國供應(yīng)土地面積、供應(yīng)土地規(guī)劃建筑面積分別降至 5.97億平米、11.40 億平米，同比下降 11.05%、12.60%。

供應(yīng)結(jié)構(gòu)方面，從全國土地供應(yīng)面積占比來看，2016 年至今，工業(yè)用地占比最大為51.1%，住宅用地、商服用地占比稍小，分別為 33.2%、12.0%。從規(guī)劃建筑面積占比來看，住宅用地占比最大為 43.9%，工業(yè)用地次之為 39.2%，商服用地為 14.2%。

2015 年，全國土地供應(yīng)面積達 5.97 億平米，同降 11.05%

2015 年全國供應(yīng)土地規(guī)劃建筑面積達 11.40 億平米，同降 12.60%

2016 年至今，全國供應(yīng)土地數(shù)量占比情況

2016 年至今，全國供應(yīng)土地面積占比情況

2016 年至今，全國供應(yīng)土地規(guī)劃建筑面積占比情況

城市土地資源日益緊缺對停車場建設(shè)形成制約，尤其是在一線城市，且這一約束邊界日益明顯。以北京市為例，2014 年，北京機動車保有量達 559.1 萬輛，且這一規(guī)模仍呈繼續(xù)增長趨勢，即便按當(dāng)前規(guī)模計算，按照國際通行的每輛車需要 1.2 個車位計算，北京共需要 670.8 萬個車位，但截止 2014 年底，北京市登記備案的經(jīng)營性車位僅為約 180萬個，非經(jīng)營性車位約 110 萬個，缺口達 380.8 萬個（不考慮未備案車位）。若按傳統(tǒng)每個停車位 30 平米計算，則需新增 1.14 億平米面積來建設(shè)停車場，而 2014 年北京市國有建設(shè)用地供應(yīng)面積僅為 2074 萬平米。

北京市國有建設(shè)用地供應(yīng)面積與傳統(tǒng)停車場建設(shè)需要面積之間缺口巨大

根據(jù) 2014 年北京土地供應(yīng)面積和停車場建設(shè)需要面積對比情況，我們可進一步推知，全國其他主要城市的停車場建設(shè)也面臨著土地資源的剛性約束問題。

目前我國大城市中汽車與停車位的平均比例約為 1：0.8，中小城市約為 1：0.5，而發(fā)達國家約為 1：1.3。近年來，部分城市制定了新的停車位配建標(biāo)準(zhǔn)，相比原有標(biāo)準(zhǔn)，新規(guī)配建標(biāo)準(zhǔn)有所提高，但仍與國際標(biāo)準(zhǔn)存在較大差距。

我國城市汽車與停車位比例與發(fā)達國家標(biāo)準(zhǔn)相差較大

主要城市近年來制定的停車位建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)

低回報，投資動力不足

按服務(wù)的車流類型，停車位可分為基本車位和出行車位兩類，其中基本車位滿足車輛無出行時長時間停放需求，出行車位滿足車輛出行時車輛臨時停放需求?？偟膩碚f，居住類和辦公類配建停車位固定屬性強，屬于基本停車位，而商業(yè)類、公共服務(wù)類配建停車位和路外公共、路側(cè)占道停車位流動屬性強，屬出行停車位。

停車場基本分類：

除居住區(qū)配建停車位等非經(jīng)營性停車位外，經(jīng)營性停車位大致可分為路側(cè)占道停車場、路外露天停車場合室內(nèi)停車場三大類別。目前，政府對經(jīng)營性停車場實行政府定價，設(shè)定價格上限，從而導(dǎo)致停車場收費脫離市場價格體系之外，收益空間被鎖定。同時，兩方面因素則進一步擠壓了停車場利潤空間：一是成本端的運營成本上漲，包括人工和土地購置費用以及日常運營維護等；二是城市違法停車現(xiàn)象居高不下，對經(jīng)營性停車場形成較大沖擊，導(dǎo)致停車場車位閑置、利用率較低。

收入端上限被鎖定，疊加成本端不斷遭受擠壓，經(jīng)營性停車場投資回報率較低。與此同時，停車場建設(shè)需要大量資金投入，且項目審批繁瑣、困難，由此，社會資本進入意愿較弱，供給動力不足。

2015 年，全國供應(yīng)土地起始樓面價為 1577 元/平米，同比增長 9.21%

車位缺口持續(xù)擴大，智能立體車庫空間廣闊

比較優(yōu)勢突出，立體車庫替代優(yōu)勢明顯

一方面是機動車保有量高位增長催生的龐大車位需求，另一方面，囿于土地資源剛性約束、停車位配建標(biāo)準(zhǔn)滯后、投資回報率低及項目審批困難等原因，車位供給嚴(yán)重不足，城市停車難痼疾難去。在此背景下，立體車庫相對傳統(tǒng)停車場的眾多比較優(yōu)勢，使其成為傳統(tǒng)停車場的有效替代產(chǎn)品。

按照不同分類標(biāo)準(zhǔn)，立體車庫可分為不同類型。其中，按汽車泊位和數(shù)量，可分為大、中、小型立體車庫；按使用類型，可分為停放小轎車立體車庫和停放公交車立體車庫，其他分類方式還有按使用場合、建筑結(jié)構(gòu)以及工作結(jié)構(gòu)和形式進行劃分。比較常見的是按工作結(jié)構(gòu)及形式劃分，可分為升降橫移式、垂直升降式、巷道堆垛式、水平循環(huán)式、多層循環(huán)式、垂直循環(huán)式和簡易升降式等。

各類產(chǎn)品優(yōu)缺點各有不同，就普及率而言，產(chǎn)品相對低端、技術(shù)門檻較低的升降橫移式市場占有率最高，達 75%左右，而垂直升降式由于空間利用率更高、適于城市中心繁華地帶，產(chǎn)品主要定位高端，是未來高端產(chǎn)品的發(fā)展方向。

立體車庫主要分類及其優(yōu)缺點比較：

相對傳統(tǒng)停車場而言，智能立體車庫在空間利用率、占地面積、建設(shè)周期、投入成本、停車效率及智能化等方面具有諸多優(yōu)勢。例如，機械式立體停車庫的占地面積約為傳統(tǒng)平面停車場的 1/ 2 -1 / 2 5，但空間利用率比建筑自走式停車庫提高 75%以上，傳統(tǒng)停車場停 50 輛車需要空間 1650 平米，而采用垂直升降式 (塔式) 立體停車庫只需 50 平米，即 1 平米可停放一輛車。

智能立體車庫和傳統(tǒng)停車場對比：

供需矛盾凸顯，立體車庫替代空間廣闊

車多位少是當(dāng)前我國停車市場面臨的主要矛盾，由于供需錯配，當(dāng)前我國停車市場車位缺口較大。根據(jù)發(fā)改委數(shù)據(jù)，我國停車位缺口保守估計超過 5000 萬個，且這一缺口逐步擴大，原因在于：第一，歷史欠賬積累，我國停車場建設(shè)長期滯后汽車保有量增長，車位缺口巨大；第二，城市化率逐步提升，2014 年我國城市化率僅為 54.77%，低于主要發(fā)展國家水平，城市化推進將進一步提升汽車保有率。

我國城市化率低于世界主要發(fā)達國家水平，仍有較大提升空間

主要城市來看，2014 年北京市車位缺口達 250 萬個，深圳、上海、廣州、南京等城市停車位缺口均超過 150 萬個，不僅是大城市，目前，停車難正向三四線城市蔓延，?？谑熊囄蝗笨谝哺哌_ 45 萬個。而以上海為例，2014 年，上海市居住區(qū)、中心城區(qū)配建車位缺口分別達 111 萬個、69 萬個，中心城區(qū)配建車位缺口率由 2009 年的 36.61%升至2014 年的 51.88%。

而根據(jù)數(shù)據(jù)顯示，2015 年，我國傳統(tǒng)停車位約 0.70 億個，按照發(fā)達國家 1：1.3 的車位配建標(biāo)準(zhǔn)，我國停車位需求量為 2.28 億個，車位供需缺口巨大。預(yù)計我國 2016 年車位缺口將達 1.81 億個，同比增長 14.41%，2019 年缺口將擴大至 2.40 億個。數(shù)據(jù)雖僅具參考意義，但也一定程度表明我國停車位缺口巨大且缺口持續(xù)擴大趨勢，未來我國停車場建設(shè)空間廣闊，立體車庫行業(yè)潛力巨大。

2014 年底主要城市停車位缺口情況

我國停車位缺口持續(xù)擴大，預(yù)計 2019 缺口達 2.4 億個

立體車庫行業(yè)的發(fā)展需要市場和政府“兩只手”合力，但在目前市場失靈情況下，政府調(diào)控成為行業(yè)紓困關(guān)鍵所在?？尚械慕鉀Q路徑是：政府充分發(fā)揮宏觀調(diào)控作用，出臺相關(guān)配套支持政策，理順市場機制，解決目前行業(yè)發(fā)展痛點，從而引導(dǎo)立體車庫產(chǎn)業(yè)走上良性循環(huán)道路。

政府在立體車庫產(chǎn)業(yè)生態(tài)中扮演至關(guān)重要角色

國家層面已出臺政策及實際操作性政策出臺時間表

2017 年 12 月前將出臺加強土地配套供給、簡化審批程序等政策，推動停車場建設(shè)

2017 年 12 月前將出臺加強政策，以理順價格機制、打擊違法停車，提升收益水平

智能停車相關(guān)政策將陸續(xù)出臺

考慮到國家停車產(chǎn)業(yè)化的政策引導(dǎo)方向，其對住宅小區(qū)、公建配套和單位自用的滲透率提升效果有所不同，其中，最適宜停車產(chǎn)業(yè)化的公建配套和單位自用滲透率應(yīng)較高。故假設(shè)住宅小區(qū) 16 年滲透率為 1%，以后逐年提升 0.3%，2022年提升至與日本相近水平；辦公樓（包括商務(wù)辦公和行政辦公）和商業(yè)場所 16 年滲透率為 1%，以后逐年提升 1%。

2016-2022年中國立體車庫未來幾年市場規(guī)模及增速測算